זמן רב (מידי) חיכינו לסוף המלחמה.
ובראש כבר הרצתי סימולציות של איך יראה השוק, רגע אחרי.
יש לי תחזית מסוימת. היא לא בגדר נבואה, אבל סוג של ניחוש מושכל.
אמל"ק: התאוששות מסוימת ובהמשך חזרה למסלול צמיחה. אבל לא מיד.
שוק הנדל"ן הישראלי חווה אירוע שאפילו ותיקי השבט לא זוכרים כמותו.
אנחנו מדברים על משהו כמו 3 שנים של האטה ובהמשך קיפאון, כמעט מוחלט בשוק.
קיפאון ידענו. היו לא מעט שנים כאלה. האחרונה ב-2019, רגע לפני הקורונה וטירוף הנדל"ן שהגיע לאחריה, היתה בדיוק כזו.
העניין הוא שיש הבדל בין שנה של קיפאון לשלוש.
הבעיה בקיפאון היא שאין עסקאות, אין תנועה, אין עניין. אפשר לקרוא לזה: אין 'טעם' נדל"ן.
קיפאון לא בהכרח אומר ירידת מחירים. וגם כתבתי על זה פעם.
קיפאון אומר ששני הצדדים (הקונים והמוכרים) סוג של צופים אחד על השני משתי נקודות מבט שונות.
המוכרים שם למעלה ולא מוכנים לרדת. הקונים שם למטה ולא מוכנים לעלות. ויש פער ביניהם.
בקיפאון – יש משחק צ'יקן, והשאלה היא מי ימצמץ ראשון.
לדעתי, סיום המלחמה יוביל לחזרה (חלקית) של 'טעם' נדל"ני. סוג של חשק מחודש לנדל"ן.
וזה אומר שהמוכרים והקונים, שניהם, ירצו להיפגש.
המשמעות של זה היא שנתחיל לראות יותר עסקאות. וכשיהיו יותר עסקאות, זה בהכרח משפר את מצב הנדל"ן.
כי כיום, גם דירות שמתומחרות 'נכון', כלומר במחיר שוק או אפילו מעט נמוך מכך, לפעמים לא נמכרות.
לא בגלל שיש בהן בעיה. אלא בגלל שאין טעם נדל"ני.
עם זאת, לדעתי סיום המלחמה לבדו לא יעשה אימקפט מידי. הוא ישפר, אבל לא לרמות עסקאות שהורגלנו אליהן.
כדי להגיע להיקפי מסחר נדל"ני משמעותיים, אנחנו צריכים להתחיל לראות הורדות ריבית משמעותיות. וזה אני מעריך יקרה רק במהלך 2026, וגם זה בהדרגה.
מה יקרה למחירים?
בעיני צריך לנתח את זה בשתי רזולוציות: מיידית ורב-שנתית.
ברמה המיידית, אני חושב שאנחנו לא צפויים לשינויי מחירים משמעותיים.
מצד אחד, ישנה ירידת מחירים בשנה האחרונה, בעיקר בשל הלחץ של חלק מהיזמים ובעלי הדירות למכור.
מצד שני, בגלל שלא מדובר על היקפי עסקאות משמעותיים זה עדיין לא נתון שהוא גורף לכלל השוק, ויש לא מעט מוכרים שעומדים בלחץ ומחכים לראות.
אני מעריך שהציפיה להורדות ריבית וחזרת הקונים יאפשרו להם להחזיק מעמד.
המעניין פה הוא דווקא לא השנה-שנתיים הקרובות. אלא ההסתכלות הרב-שנתית. וכאן, אני חושב שהסיפור יותר ברור.
בישראל קיים מחסור רב-שנתי בהיצע הדירות למכירה (למרות עודף ההיצע בתקופה הנוכחית).
המדינה צומחת בקצב גבוה מאוד, וצפויה להכפיל את עצמה בתוך שניים-שלושה עשורים. זה בגדול אומר להכפיל את כמות הדירות ובזמן שיא.
מאחר שהחסמים הקיימים בשוק לא הולכים לשום מקום (בעיקר בצד התכנון, הרישוי והרשויות) לא נראה שההיצע יצליח להדביק את הביקוש, ולהערכתי אנחנו נראה עליות מחירים בטווח הרב-שנתי.
האם זה הזמן להשקיע בנדל"ן?
התשובה היא: חד משמעית כן.
אבל לא בגלל מה שאתם חושבים.
זה פשוט בגלל שלדעתי אין זמן 'נכון' להשקיע בנדל"ן.
אני לא סוחר יום. אני לא יודע לקנות בדיוק ברגע הנכון ולמכור בדיוק ברגע הנכון.
מה שיש לי זאת אינטואיציה כללית שלנדל"ן בישראל כדאי להיכנס כשאפשר -> ולא כשצריך.
בתקופות עדנה ושגשוג, אמנם יש פחות סיכונים אבל גם הנכסים מתומחרים בהתאם.
בתקופות של אי-ודאות כמו היום, יש יותר סיכונים, אבל גם הזדמנויות.
ולכן זה לא משנה המועד המדויק שתיכנסו. פשוט כנסו כשיש לכם את היכולת.
ולדעתי אם יש את היכולת היום – כנסו היום.
לסיכום: אני אופטימיסט חסר תקנה.
תמיד. גם בתקופות הכי חשוכות (ויעידו על כך מהלכים שעשיתי ממש עם פרוץ המלחמה).
אבל זאת אופטימיות זהירה.
אני מאמין שאנחנו נתחיל לראות לאט לאט ובהדרגה איך הצבע הירוק חוזר ללחיים הנדל״ניות.
אין באמור המלצה לכל פעולה כמובן
הצטרפו למנויי הפרמיום וקבלו ניתוחי מניות, סקירת דוחות כספיים, ניתוחי מאקרו לשוק, נושאים לימודיים, שיעור שבועי ותובנות המותאמות לכל מצב שוק!
