ליוויתי את אחד הכדורגלנים הבכירים שלנו(בתוכנית הליווי לספורטאים) לרכישת דירה בחודש האחרון שנחתמה בשעה טובה שלשום. בואו תשמעו סיפור שממחיש מעולה את שוק הנדל"ן למרוגים בישראל נכון לימים אלו
היו לו מעל ל 1 מיליון ש"ח בעו"ש שישבו כבר יותר מחצי שנה עד אשר הגיע אליי
זו לא דירה ראשונה שלו, אלא דירה שניה. מן הסתם העדפתי ליצור פיזור סיכונים בהשקעות השחקן אך לאחר חצי שנה ורק 200 אלף ש"ח שהסכים לשים בשוק(ומכר אחרי 3 חודשים ב 17% רווח לפני מס) הבנתי שאם לא נתקדם לדירה הכסף ימשיך להעלות אבק
בהתחלה בחנו דירות מקבלן מתוך רצון לנצל את הטבות המימון. בגלל השכר המאוד גבוה של השחקן וההתנגדות להשקעה שאיננה נדל"ן למגורים בדגש על ישראל הצעתי תוכנית בה בשנתיים הקרובות יקנה בכל חצי שנה דירה של 2-2.3 מיליון ש"ח בתנאי מימון 90/10. זו תוכנית שיכלה לעבוד מכיוון שיש לו מספיק שנים עוד לשחק ולהשתכר בשכר גבוה.
בנוסף לספורטאים יש הכנסות מהותיות נוספות שלא אפרט עליהן כדי לא לחשוף את כל הקלפים מהנסיון שלי עם סוג הלקוחות הנ"ל.
כאשר בחנו דירות מקבל"ן הוצעו לנו הצעות שנראו לנו גבוהות. באמת מספרים שלא עשו שכל בשום צורה.
ראינו פרויקט בעיר בת ים(בה לשחקן יש דירה אחת) ב 30 אלף למטר כאשר קבלת המפתח היא בעוד 5 שנים, אך עם פטור מהצמדה שזו הטבת ענק כשלוקחים 5 שנים. תנאי המימון היו 15/85 ככה שהמשמעות היא נעילה של כ 350-400 אלף שח ל-5 שנים.
בגלל שהוא בוחן עסקאות נדל"ן ברמה היומית תשובתו המיידית היתה "יקר מאוד ובשכונה לא משהו"
הוצעה לנו עסקה שהוגדרה Pre Pre Sale בששכונה טובה בראשל"צ במחיר 33 אלף למטר בקבלת מפתח עוד 4 שנים בתנאי 80/20.
מייד פסלתי ואמרתי לו שזה מגוחך כי היתה לו עסקה אחרת בשכונה בראשון, מעט פחות נחשבת אך בעלות של 28 למטר, חדשה מקבלן וקבלת מפתח בחודש חודשיים הקרובים.
לבסוף העסקה שחתמנו היתה על דירה בבניין ישן בלב ראשל"צ בעלות של 20 אלף מטר. דירה גדולה של כ 100 מטר.
כלומר, אם נבחן את העסקה שסגרנו מול העסקה הראשונה שהצגתי, ראינו פער של 10 אלף למטר, בעיר שנחשבת לטובה יותר, בשכונה טובה שלה וקבלת מפתח ברגע החתימה.
החסרון הוא שכמובן אין תנאי מימון נוחים והבניין והדירה ישנים כך שידרשו השקעה של 1-1.5 אלף שח למטר
מה שאני בא להבבליט לכם בדוגמה הזו הוא את הפער החריג שנוצר בין שוק הדירות מקבל"ן לבין שוק היד שניה בישראל. מכיוון שהיום אפשר לקנות דירה חדשה, גם אם נפגש איתה רק בעוד מספר שנים, אבל נקבל פטור מהצמדה ותנאי מימון נוחים ולכן האפשרות הזו קורצת על אף המחיר היקר
מן הצד השני, בעלי הדירות נאלצים להתגמש משמעותית כאשר מעוניינים למכור את דירתם בגלל ההצעה באטרקטיבית שיכולים הקבלנים והיזמים להציע.
אסכם בכך ששוק הנדל"ן למגורים אכן עובד ומצליח לייצר עסקאות, זה נאמר על ידי היזמים ואתמול בוובינר למשקיעים של חברת "מניף" זה נאמר על ידי מנכ"ל החברה מר מאור דואק.
אך בעלי הדירות שרוצים למכור לצורך שדרוג או פשוט לממש נכסים, נתקלים בשוק קשה ותחרותי מה שמקשה עליהם למקסם את הרווח ורק לחלום על המחיר שחשבו שהדירה שווה כשהעמידו אותה למכירה והשוו לעסקאות עבר
הצטרפו למנויי הפרמיום וקבלו ניתוחי מניות, סקירת דוחות כספיים, ניתוחי מאקרו לשוק, נושאים לימודיים, שיעור שבועי ותובנות המותאמות לכל מצב שוק!
