היו כמה דברים שיצא לי לכתוב במהלך השנה האחרונה, למשל על עסקאות ה 90/10 של יזמי הנדל"ן שעשויים להביא לטלטלה בשוק בעוד 2-3 שנים, על זה ששוק היד שניה בארץ קפוא לגמרי(מי יקנה דירה מיד שניה כשאפשר חדשה בתנאי מימון כאלה), והעובדה שהרוכשים לא יודעים איך בכלל נראה הפסד ריאלי אל מול העלויות או שלא לדבר אל מול האלטרנטיבה שהמריאה בשנים האחרונות.
אתמול שמעתי פרק בפודקאסט המצוין של שחר חן ומוטי הרוש "ממעוף הציפור". בפרק הם ארחו את הכלכלנית הראשית לתחום הנדל"ן במשרד האוצר, הגברת גלית בן נאים.
יצא לי לכתוב לפני מספר חודשים על פרק ששמעתי איתה בפודקאסט אחר, ואני באמת ממליץ להקשיב כי ההסתכלות שלה על התעשיה היא מאוד רחבה ומנוסה.
עכשיו אמרתי בעבר, ואני חוזר ואומר כי בנדל"ן(ובכלל ברשתות) לאנשים יש יכולת קריאה סלקטיבית:
דירה ראשונה – לקנות. מעבר לעובדה שיש פה עסקה בתנאי מיסוי מצוינים, מקבלים גם תחושת בטחון חשובה, כי הרי בדירה אפשר לגור, מעבר לזה שיש את התחושה ש"מבית שלי לא יוציאו אותי".
ולכן אני חוזר. דירה ראשונה יחידה – כדאי לקנות מעבר לחשיבה הכלכלית עסקית.
בכל הקשור לדירה שניה, שהיא דירה להשקעה, בתקופה הנוכחית מדובר על אחת הטעויות הכלכליות הגדולות ביותר שאפשר לעשות.
בעיני משקיע הנדל"ן הפרטי וחסר ההבנה, הוא אומר לעצמו "עוד 30 שנים אהיה עם הדירה שלי בלי משכנתא ועם דירה שהמחיר שלה עלה ומשלמת לי שכירות חודשית כי המשכנתא הסתיימה".
טעות
לא נכון להסתכל על השקעה בדירה כ"קניתי אותה ב 3 מיליון, היום היא שווה 4 אז הרווחתי 1מיליון" כמו שרוב הציבור עושה, אפילו על דירת המגורים שלו הפרטית(שכאמור אם ימכור אותה, ירכוש אחרת בהתאם לעליית המחיר).
בפרק שציינתי בהתחלה, הגברת בן נאים מדברת על כך שמשקיעי נדל"ן מדווחים על הפסדים ריאלים בעסקאות הנדל"ן שלהם, כפי שלא ראתה מעולם. ברמה שבאזור הדרום 25% ממוכרי הדירות מדווחים על הפסד ריאלי.
אבל מה זה הפסד ריאלי אתם שואלים? ניכוי הדברים הבאים:
1. זמן שהדירה עמדה לא מושכרת
2. עלויות של תיקונים ושיפוצים בדירה
3. עלויות הריבית, שעוד משולמת בשפיצר שהיא לרעת הרוכש
4. ביטוחים והוצאות שוטפות שסופג המשכיר
5. יש להשוות כמובן לשינוי במדד המחירים, שהוא גבוה ב 3 השנים האחרונות
וזה מבלי לגעת באלטרנטיבה, שהיא שוק ההון, שהפיק תשואה נומינלית של 92% ב-5 השנים האחרונות במצטבר דרך השקעה פסיביתב S&P500 ולא מדבר על משקיע מתוחכם שמכה את השוק והמדדים.
אז יכול מאוד להיות שתמצאו את עצמכם בעוד 30 שנים עם דירת המגורים שלכם ללא משכנתא, ועוד דירה להשקעה שמשלמת לכם שכירות וגם כן לא משועבדת. אבל מכאן ועד לחשוב שעשיתם את עסקת חייכם – פער עצום.
הון לנד – מכים את המדד
הצטרפו למנויי הפרמיום וקבלו ניתוחי מניות, סקירת דוחות כספיים, ניתוחי מאקרו לשוק, נושאים לימודיים, שיעור שבועי ותובנות המותאמות לכל מצב שוק!
